Software de quadro de áreas legal: TO, CA e permeabilidade direto do modelo

O modelo mudou e o quadro de áreas volta para a estaca zero: alguém exporta tabela, cola na planilha, refaz a soma por pavimento e confere a taxa de ocupação de novo. Um software de quadro de áreas que lê o modelo elimina a digitação, porque a área já está no IFC, e deixa à vista o critério usado para computar cada ambiente.

O Croqui é um software online para escritórios de arquitetura e interiores que transforma o modelo IFC ou DWG no pacote documental do projeto: quadros, quadro de áreas, memorial descritivo, pranchas ABNT e pré-checagem de conformidade, que se refazem a cada revisão do modelo.

O que o software de quadro de áreas calcula?

Ele monta o quadro de áreas legal por pavimento e calcula os índices urbanísticos a partir dele. Para cada pavimento, a tabela traz o número de ambientes, a área construída, a área computável e a não computável, com uma linha de total.

Os índices calculados são:

• Taxa de ocupação (TO): projeção da edificação dividida pela área do lote.
• Coeficiente de aproveitamento (CA): área computável dividida pela área do lote.
• Permeabilidade: área permeável em relação ao lote.
• Área construída total, com a projeção usada na TO.

Cada ambiente traz a classificação em “Conta como”: computável, não computável ou descoberta, com o fundamento da regra (por exemplo, o artigo do Plano Diretor de Florianópolis) ou uma ressalva quando o caso pede conferência. É o que separa um quadro que você consegue defender no balcão da prefeitura de uma soma sem critério. Se a diferença entre área construída e área computável ainda gera dúvida na equipe, o guia sobre como calcular o quadro de áreas explica os dois conceitos com exemplos.

Como gerar o quadro de áreas a partir do modelo?

Você sobe o modelo, informa o lote e a zona e confere o resultado. O passo a passo:

1. Suba o IFC ou o DWG. Os quadros do modelo começam a ser gerados assim que o arquivo termina de subir, e as áreas saem dos ambientes modelados.
2. Informe a área do lote. O modelo do edifício não traz a área do terreno. Você digita em m² e o quadro é recalculado na hora.
3. Informe a zona. Digite a zona como aparece na consulta de viabilidade (por exemplo, “ARP 2.5”). É ela que traz os limites de TO, CA e impermeabilização.
4. Confira a classificação. Abra “Ver ambientes” em cada pavimento e confira o “Conta como” de cada um, com o fundamento ao lado.
5. Leia os índices contra a zona. Cada índice mostra se está dentro do limite e quanto sobra, se passou do limite ou se passou do CA básico (quando o excedente só é possível com outorga onerosa, a tela diz até quanto).
6. Passe pela lista “Pronto para protocolo?”. Ela confere se as áreas foram somadas, a zona identificada, a área do lote conferida, os índices dentro da zona, a área permeável informada e os pavimentos com nome em português.

Como fica num exemplo com números?

Pense numa casa térrea com edícula num lote de 12 x 30 m, ou seja, 360 m². Se a projeção da edificação no terreno somar 137 m², a TO é 137 ÷ 360 = 38%. Numa zona com TO máxima de 50% (valor ilustrativo; o da sua zona está na tabela de limites de ocupação da prefeitura), o quadro mostra “dentro do limite” e a sobra de 12 pontos percentuais.

Se a área computável for 160 m², o CA é 160 ÷ 360 = 0,44. E se a área do lote tivesse sido digitada como 36 m² por engano, a TO passaria de 100% e a tela avisaria que a área do lote parece errada, antes de o erro chegar à prefeitura.

O que entra e o que sai?

Entra	Sai
Modelo IFC (Revit, ArchiCAD e outros) ou DWG	Quadro por pavimento: ambientes, área construída, computável, não computável e total
Área do lote em m²	TO, CA, permeabilidade e área construída com projeção
Zona do lote (como na consulta de viabilidade)	Comparação de cada índice com o limite da zona
A sua conferência	Quadro de áreas no pacote exportado, junto dos demais quadros do modelo em planilha

Além do quadro de áreas legal, o mesmo modelo gera os quadros de ambientes, esquadrias, mobiliário, elétrica, hidráulica, louças e metais e acabamentos, que saem em planilhas CSV num arquivo .zip.

Quais são os limites do quadro de áreas?

O quadro é tão bom quanto o modelo e a regra por trás dele. Os limites que importam:

• Classificação e limites seguem Florianópolis. O fundamento de cada ambiente e os limites da zona vêm do Plano Diretor de Florianópolis (Lei Complementar 482/2014, revisada pela LC 739/2023, conforme a REPLAN da prefeitura). Em outro município, as áreas por pavimento continuam valendo, mas o cômputo e os índices precisam ser conferidos pela lei local.
• Ambiente que não está modelado não entra na soma. A área vem dos ambientes do modelo. Varanda, garagem ou depósito sem ambiente definido no IFC ficam de fora até você modelar.
• Incentivos e exceções da zona não entram. Casos especiais previstos na lei ficam para a consulta de viabilidade e para a análise da prefeitura.
• Não substitui a prefeitura nem o responsável técnico. É uma conferência antes de protocolar. Quem assina o quadro é o arquiteto.

Para entender como o quadro se encaixa no processo de licenciamento, o guia de aprovação de projeto na prefeitura mostra o que costuma ser pedido em cada etapa.

Para quem é?

Para quem refaz o quadro de áreas a cada revisão do modelo e quer parar de digitar o que o IFC já sabe: o arquiteto autônomo que cuida do próprio projeto legal e o escritório com equipe que quer o mesmo critério de cômputo em todos os projetos. Os limites de altura e pavimentos da zona e a acessibilidade ficam na pré-checagem de conformidade, que usa a mesma zona informada aqui.