Área computável

Área computável é a área que a prefeitura conta quando confere se o projeto cabe no lote. Ela sai da área construída, mas descontada de tudo o que a lei decidiu não contar. É o numerador do coeficiente de aproveitamento: quanto menor a área computável de um mesmo projeto, mais folga sobra no potencial do terreno.

Como calcular a área computável?

Parta da área construída total, pavimento por pavimento, e subtraia as áreas que a lei local declara não computáveis. O que sobra é a área computável. Depois, divida pela área do lote para ter o CA.

O Plano Diretor de São Paulo (Lei 16.050/2014, Quadro 1) amarra os três conceitos:

Termo	Definição no Quadro 1
Área construída total	Soma das áreas cobertas de todos os pavimentos
Área construída computável	Áreas cobertas consideradas para o cálculo do CA
Área construída não computável	Áreas cobertas não consideradas para o CA, nos termos da legislação

Exemplo de cálculo de área computável

Casa de dois pavimentos num lote de 360 m², numa cidade cuja lei, como a de São Paulo em várias zonas, não computa a garagem coberta nem a área técnica sem permanência humana.

Item	m²
Área construída total (térreo 150 + superior 140)	290
Garagem coberta para dois carros	-36
Casa de máquinas da piscina e barrilete	-6
Área computável	248
CA = 248 ÷ 360	0,69

Com a mesma casa numa cidade que computa a garagem, o CA vai a 0,79. Se o CA básico da zona fosse 0,75, o projeto mudaria de situação só por causa da regra de cômputo.

O que costuma ficar fora da área computável?

Depende inteiramente da lei local, mas São Paulo dá uma boa amostra. A Lei 16.402/2016 (art. 62) lista, entre outras, garagens e circulação de veículos (com limites por zona e cota de garagem), vagas para pessoas com deficiência, idosos, motos e bicicletas até o mínimo exigido, e, no uso residencial fora das zonas de eixo, a circulação comum até 20% da área coberta do pavimento.

O Código de Obras paulistano (Lei 16.642/2017, art. 108) acrescenta o terraço aberto até 5% da área do terreno por pavimento, o beiral de até 1,50 m e a área técnica sem permanência humana. Em Florianópolis, as áreas não computáveis estão no art. 69 da Lei Complementar 482/2014, segundo a própria tabela de limites de ocupação.

Qual o erro mais comum com área computável?

Copiar a lista de exclusões de outra cidade. Quem aprendeu a regra em um município e aplica em outro erra o CA sem perceber. O segundo erro é confundir área computável com área privativa ou útil, que são conceitos de venda e de condomínio, não de aprovação.

O terceiro aparece na obra: a área técnica vira depósito, o terraço aberto ganha caixilho. O ambiente muda de classe e passa a contar.

O passo a passo da tabela completa está em como calcular o quadro de áreas. Com o modelo pronto, o quadro de áreas legal gerado do IFC separa construída, computável e não computável por pavimento.