Glossário
Área construída
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Definição
Área construída é a soma das áreas cobertas de todos os pavimentos de uma edificação, em metros quadrados. É o número que aparece no alvará, no habite-se e na averbação da obra no cartório, e é dela que se separa a área computável da não computável no quadro de áreas exigido pela prefeitura.
Área construída é a medida mais citada de um projeto e a que mais aparece fora da prancha: no alvará, no habite-se, na matrícula do imóvel, no contrato com o cliente. O Plano Diretor de São Paulo (Lei 16.050/2014, Quadro 1) a define como “a soma das áreas cobertas de todos os pavimentos de uma edificação”. Coberta é a palavra que decide.
Como calcular a área construída?
Some, pavimento por pavimento, toda área coberta, com as paredes incluídas. Varanda coberta, garagem coberta e área técnica entram. Área descoberta, como pergolado aberto, terraço sem cobertura e piscina, fica fora.
Exemplo de um sobrado:
| Pavimento ou ambiente | m² |
|---|---|
| Térreo (contorno externo das paredes) | 95 |
| Pavimento superior | 80 |
| Garagem coberta anexa | 18 |
| Varanda coberta | 12 |
| Área construída total | 205 |
| Pergolado descoberto | não entra |
A soma das áreas dos ambientes dá menos que isso, porque não inclui as paredes. Essa é a área útil, outro número.
Área construída, computável e útil: qual a diferença?
São três recortes da mesma casa, para três finalidades.
| Termo | O que mede | Para que serve |
|---|---|---|
| Área construída | Todas as áreas cobertas, com paredes | Alvará, habite-se, averbação, custo da obra |
| Área computável | A construída menos o que a lei não conta | Coeficiente de aproveitamento |
| Área útil | Piso dos ambientes, sem paredes | Uso, venda, especificação de acabamento |
Onde a área construída aparece?
No quadro de áreas do projeto legal, no alvará de construção e no habite-se, que atesta que o que foi construído bate com o aprovado. Ela também pesa no recolhimento previdenciário da obra: na falta de prova regular dos salários pagos, a Receita Federal pode calcular a mão de obra proporcionalmente à área construída (Lei 8.212/1991, art. 33, § 4º).
Qual o erro mais comum com área construída?
Deixar a obra crescer sem atualizar o projeto. Fechar a varanda com vidro, cobrir a garagem descoberta ou fazer uma edícula no fundo aumenta a área construída, e o número final deixa de bater com o aprovado.
Em São Paulo, depois do alvará de execução, o projeto modificativo não pode alterar em mais de 5% as áreas computáveis nem as não computáveis (Código de Obras, Lei 16.642/2017, art. 27). Na conclusão, a tolerância também é de 5% entre as medidas do projeto aprovado e as da obra (art. 33).
Cada município define os detalhes
A ideia de “área coberta” se repete, mas o que conta como coberto muda: beiral largo, marquise, sacada em balanço, pergolado com telha. O próprio Código de Obras paulistano exclui os equipamentos, como elevador e aquecimento solar, do conceito de área construída (art. 3º, XIII). Confira a regra local antes de fechar o quadro.
O caminho completo, do protocolo ao habite-se, está no guia de aprovação de projeto na prefeitura. Quando o modelo muda, a comparação entre revisões do modelo mostra quais ambientes e áreas mudaram antes de a diferença chegar à obra.