Glossário
Alvará de construção
Atualizado em
Definição
Alvará de construção é a licença emitida pela prefeitura que autoriza o início de uma obra de construção, reforma ou ampliação, depois que o projeto legal é analisado contra o código de obras e a lei de uso do solo. Nome, etapas, documentos exigidos e prazo de validade mudam de um município para outro.
O alvará de construção é o papel que separa a obra regular da obra embargável. Sem ele, a obra não começa; com ele vencido, ela para. O nome popular cobre coisas diferentes conforme a cidade: em algumas é um documento só, em outras o licenciamento vem em duas etapas.
Como funciona o alvará de construção?
A prefeitura analisa o projeto legal, confere os índices urbanísticos e as regras do código de obras, e emite a licença. São Paulo é um bom exemplo do modelo em duas etapas. O Código de Obras (Lei 16.642/2017) prevê:
| Documento | O que faz | Artigo |
|---|---|---|
| Alvará de Aprovação | Licencia o projeto | art. 15 |
| Alvará de Execução | Autoriza a execução e é indispensável para iniciar a obra | art. 23 |
O que o pedido de alvará leva?
Em São Paulo, o pedido de Alvará de Aprovação é instruído com documentos do imóvel, levantamento topográfico, peças gráficas do projeto simplificado assinadas por profissional habilitado e declarações do profissional, inclusive atestando que os aspectos internos da edificação atendem ao código (art. 16). As peças incluem implantação, planta do perímetro de todos os andares, corte esquemático e quadro de áreas com os demonstrativos de atendimento ao Plano Diretor e à lei de zoneamento (art. 17).
Antes do protocolo vem o RRT do projeto: a Resolução CAU/BR nº 91/2014 (art. 2º) manda registrar a responsabilidade técnica antes de dar entrada no órgão que analisa e aprova o projeto.
Quanto tempo vale o alvará?
Em São Paulo, o Alvará de Aprovação perde a eficácia em 2 anos se o Alvará de Execução não for pedido nesse prazo (art. 18). O Alvará de Execução perde a eficácia se a obra não começar em 2 anos ou se ficar parada por mais de 1 ano (art. 29). A lei considera início de obra o término das fundações.
Exemplo: aprovação publicada em março de 2026. O pedido de execução precisa sair até março de 2028. Com o Alvará de Execução publicado em junho de 2026, as fundações têm de estar concluídas até junho de 2028, e depois disso a obra não pode ficar parada mais de 12 meses seguidos.
Qual o erro mais comum com o alvará de construção?
Mudar o projeto durante a obra sem modificativo. Em São Paulo, depois do Alvará de Execução, só se aceitam pequenas alterações: o modificativo não pode mudar o uso nem alterar em mais de 5% as áreas computáveis, as não computáveis ou a taxa de ocupação (art. 27). A ampliação da suíte decidida com a obra em andamento é exatamente o tipo de mudança que trava o habite-se lá na frente.
Outro tropeço é começar a obra só com a aprovação do projeto, quando a cidade exige uma segunda licença para executar.
Cada município define os detalhes
Nomes (alvará de construção, licença de obra, alvará de execução), documentos, taxas e prazos vêm do código de obras de cada cidade. Uma regra é nacional: a prefeitura repassa à fiscalização previdenciária a relação de alvarás e de habite-se concedidos (Lei 8.212/1991, art. 50).
O caminho do protocolo ao habite-se está no guia de aprovação de projeto na prefeitura. O quadro de áreas que acompanha o pedido pode sair direto do modelo IFC, em vez de digitado numa planilha.