Glossário
Habite-se
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Definição
Habite-se é o documento emitido pela prefeitura depois da conclusão da obra que atesta que a edificação foi executada conforme o projeto aprovado e pode ser ocupada. Ele abre caminho para a averbação da construção na matrícula do imóvel. Em São Paulo, o documento equivalente se chama Certificado de Conclusão.
O habite-se fecha o ciclo que o alvará de construção abriu. A prefeitura confere se a obra pronta corresponde ao projeto aprovado e, se corresponde, emite o documento. Os nomes variam: auto de conclusão, certificado de conclusão, carta de habitação. A própria Lei 4.591/1964, alterada em 2018, fala em “auto de conclusão da obra (habite-se)”.
Como tirar o habite-se?
Com a obra concluída, o proprietário pede o documento à prefeitura, com a declaração do responsável técnico pela execução e os documentos que o alvará deixou pendentes. A prefeitura confere a obra contra as peças aprovadas.
Em São Paulo, o Certificado de Conclusão é pedido com a declaração do profissional responsável pela obra, atestando a conclusão e a execução conforme as normas e a legislação municipal, e com os documentos e licenças ressalvados no Alvará de Execução (Código de Obras, Lei 16.642/2017, art. 35). Pode ser parcial, se a parte concluída atender à lei para o uso a que se destina (art. 33).
Para que serve o habite-se?
Para regularizar o imóvel no cartório. Depois do habite-se, a construção é averbada na matrícula. Na incorporação, cabe ao incorporador fazer essa averbação depois da concessão do habite-se (Lei 4.591/1964, art. 44). Para averbar, o cartório exige a certidão negativa de débitos previdenciários da obra (Lei 8.212/1991, art. 47, II).
Sem habite-se e sem averbação, a casa existe na rua mas não na matrícula. Venda, financiamento e inventário emperram.
Há uma exceção federal: o habite-se é dispensado para averbar casa térrea unifamiliar urbana concluída há mais de 5 anos em área ocupada predominantemente por população de baixa renda (Lei 6.015/1973, art. 247-A).
Exemplo: quando a obra cresce
Casa aprovada em São Paulo com 180 m². Na obra, o cliente pede uma churrasqueira coberta de 6 m²: a área vai a 186 m², 3,3% acima do aprovado. O Código de Obras aceita, para o Certificado de Conclusão, pequenas alterações que não descaracterizem o projeto e não passem de 5% de divergência nas medidas lineares e de área (art. 33). Passa.
Se, além disso, a varanda de 6 m² for fechada com vidro, a área chega a 192 m², 6,7% acima. Aí não passa: é preciso aprovar um projeto modificativo ou regularizar antes de pedir o certificado.
Qual o erro mais comum com o habite-se?
Descobrir a divergência só no fim. As mudanças de obra se acumulam sem que ninguém some o efeito, e o pedido de habite-se é o primeiro momento em que alguém compara a obra com a prancha aprovada. A conferência barata é durante a obra, a cada mudança pedida pelo cliente.
Cada município define os detalhes
Nome do documento, vistoria, prazos, tolerâncias e exigências complementares, como vistoria do corpo de bombeiros e ligações definitivas, variam por cidade e por tipo de obra. O caminho completo está no guia de aprovação de projeto na prefeitura. Se o modelo foi atualizado durante a obra, a comparação entre revisões do modelo mostra o que mudou em ambientes e áreas em relação à versão aprovada.