Taxa de ocupação (TO)

A taxa de ocupação (TO) controla a pegada do edifício no terreno: quanto do lote fica coberto quando se olha a construção de cima. Ela não mede quanto se constrói, e sim quanto chão o prédio toma. Por isso anda junto com o coeficiente de aproveitamento, que mede a área, e com a taxa de permeabilidade, que garante o pedaço de solo livre.

Como calcular a taxa de ocupação?

Divida a área da projeção horizontal da edificação pela área do lote e multiplique por 100. A projeção é o contorno de tudo o que está construído, em qualquer pavimento, rebatido no plano do terreno.

TO = (área da projeção ÷ área do lote) x 100

Exemplo: um lote de 12 x 30 m tem 360 m². Numa zona com TO máxima de 50%, a projeção pode chegar a 180 m². O sobrado tem térreo de 150 m² e pavimento superior de 140 m², dos quais 20 m² avançam em balanço além do térreo, sobre a garagem descoberta.

Conta	Resultado
Projeção (150 m² do térreo + 20 m² do balanço)	170 m²
TO = 170 ÷ 360	47,2%
Limite da zona	50%

Passa. Repare que a área construída (290 m²) não entra na conta: a TO só enxerga a sombra do prédio no lote.

Qual o erro mais comum na taxa de ocupação?

Calcular só com o térreo. No exemplo, quem divide 150 m² por 360 m² chega a 41,7% e acha que sobra folga para ampliar a cozinha. O balanço do andar de cima também faz sombra no lote e entra na projeção.

Outro tropeço é a área do lote. Em São Paulo, o Código de Obras (Lei 16.642/2017, art. 16) admite até 5% de divergência entre a escritura e o levantamento topográfico e manda aplicar os índices sobre a menor área apurada. Usar a área maior infla a folga que não existe.

Beiral, marquise, pergolado e sacada são o terceiro ponto: se entram ou não na projeção é regra local. Confira antes de desenhar o balanço no limite.

Onde a TO aparece no projeto e na prefeitura?

No quadro de áreas e na planta de implantação do projeto legal. O Código de Obras paulistano pede, entre as peças do pedido de alvará, o “quadro de áreas e demonstrativos do atendimento ao PDE e LPUOS” (art. 17). E depois do alvará de execução, um projeto modificativo não pode alterar a taxa de ocupação em mais de 5% (art. 27).

Cada município define os detalhes

A fórmula se repete, mas a base de cálculo muda. O Plano Diretor de São Paulo (Lei 16.050/2014, Quadro 1) divide a projeção pela área do lote. Em Florianópolis, o glossário do Plano Diretor divide pela superfície do terreno remanescente, ou seja, o lote depois de descontado o recuo viário.

A tabela de limites de Florianópolis tem ainda uma regra própria: em edificações de 6 ou mais pavimentos, a TO da zona vale para subsolos, 1º e 2º pavimentos, e os demais seguem a fórmula (40 - NP)%, em que NP é o número de pavimentos. Um prédio de 8 pavimentos fica com 32% nos andares de cima.

Para montar a tabela inteira com TO, CA e permeabilidade, veja o passo a passo de como calcular o quadro de áreas. Se o projeto já está modelado, dá para gerar o quadro de áreas legal direto do IFC, com a TO refeita a cada revisão.