Coeficiente de aproveitamento (CA)

O coeficiente de aproveitamento (CA) não é porcentagem, é multiplicador. CA 2 num lote de 360 m² significa até 720 m² de área computável, distribuídos em quantos pavimentos a taxa de ocupação, o gabarito e os recuos deixarem.

Como calcular o coeficiente de aproveitamento?

Some as áreas computáveis de todos os pavimentos e divida pela área do lote. Para saber o potencial do terreno, faça o inverso: área do lote vezes o CA da zona.

CA = área computável ÷ área do lote

O Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001, art. 28) define o coeficiente como “a relação entre a área edificável e a área do terreno”. O mesmo artigo deixa o plano diretor fixar um CA básico, único ou por área, e limites máximos que considerem a infraestrutura existente. Construir acima do básico, até o máximo, exige contrapartida: é a outorga onerosa do direito de construir.

Exemplo com números: CA básico, outorga e máximo

Pegue um lote de 360 m² numa zona ARP 2.5 de Florianópolis. A tabela de limites de ocupação do Plano Diretor traz:

Parcela do CA	Valor	Área no lote de 360 m²
Mínimo	0,2	72 m²
Básico	1	360 m²
Acréscimo por outorga onerosa	0,6	+216 m²
Adicional para subsolos (por transferência do direito de construir)	0,8	+288 m²
Máximo total	2,4	864 m²

Os 360 m² do básico saem sem pagar nada. Passar disso depende de outorga ou de transferência do direito de construir.

Na mesma linha, a zona permite 2 pavimentos e TO de 50%. Dois pavimentos de 180 m² dão 360 m² acima do terreno, que é o próprio básico. O potencial restante só se usa em subsolo, que a tabela trata à parte. Por isso o CA nunca se lê sozinho.

Qual o erro mais comum no coeficiente de aproveitamento?

Dividir a área construída total em vez da computável. Garagem, área técnica e outras áreas que a lei manda desconsiderar saem da conta, e quem esquece disso subaproveita o lote ou, no sentido contrário, protocola um CA que a prefeitura recalcula para cima.

O segundo erro é tratar o CA máximo como direito garantido. Ele é teto, e a parte acima do básico tem custo ou depende de instrumento urbanístico.

Cada município define os detalhes

O Plano Diretor de São Paulo (Lei 16.050/2014, Quadro 1) define o CA como a relação entre a área edificada, excluída a não computável, e a área do lote, e separa básico (potencial gratuito), máximo (que não pode ser ultrapassado) e mínimo (abaixo do qual o imóvel pode ser considerado subutilizado).

Florianópolis muda a base: o glossário do Plano Diretor divide as áreas computáveis pela área total do terreno antes da aplicação do recuo viário. Já a taxa de ocupação, na mesma lei, usa o terreno remanescente. Num lote atingido por alargamento de rua, as duas contas partem de áreas diferentes.

O CA entra cedo, no estudo de viabilidade, uma das etapas do projeto de arquitetura. Com o modelo pronto, o quadro de áreas gerado do IFC calcula o CA contra os limites da zona em Florianópolis.