Glossário
Gabarito
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Definição
Gabarito é o limite de altura de uma edificação fixado pela legislação urbanística, expresso em número máximo de pavimentos, em metros ou nos dois. Cada município define o que entra na contagem, a partir de qual nível se mede e o que fica de fora, como caixa d'água, casa de máquinas, ático ou sótão.
O gabarito é o teto do prédio na lei urbanística. Junto com os recuos e a taxa de ocupação, ele fecha o volume que cabe no lote, e é muitas vezes o índice que impede de usar todo o coeficiente de aproveitamento. No canteiro, a palavra tem outro sentido: o gabarito de locação, a cerca de madeira com linhas que marca os eixos da obra no terreno. Aqui o assunto é o primeiro.
Como se conta o gabarito?
Por número de pavimentos, por altura em metros, ou pelas duas coisas ao mesmo tempo. O que muda de cidade para cidade é o que entra na contagem e de onde se mede.
Florianópolis usa as duas formas. O glossário do Plano Diretor define gabarito como “número máximo de pavimentos, altura de edificação ou dimensões das vias”, e a tabela de limites de ocupação dá, para cada zona, os pavimentos e as alturas máximas de fachada e de cumeeira. Numa ARP 2.5, são 2 pavimentos, 10,5 m de fachada e 13 m de cumeeira.
Na contagem de pavimentos, a mesma tabela desconsidera subsolos, sobrelojas, mezaninos, telhados, terraços, sótãos em residências unifamiliares, pavimentos de cobertura, casas de máquinas e caixas d’água. As alturas são medidas do nível natural do terreno, no ponto médio da fachada de menor cota.
São Paulo trabalha com gabarito de altura máxima, em metros. A Lei 16.402/2016, com redação incluída pela Lei 18.081/2024, define o gabarito como a diferença entre o pavimento térreo e o nível da cobertura, excluídos o ático, as casas de máquinas e a caixa d’água.
Exemplo: o subsolo que virou pavimento
Sobrado numa ARP 2.5 em Florianópolis, terreno em aclive. O projeto tem garagem meio enterrada, térreo e pavimento superior, e o arquiteto conta 2 pavimentos, deixando a garagem de fora como subsolo.
O glossário só aceita como subsolo semienterrado o pavimento cuja laje de cobertura fica até 1,50 m acima do nível natural do terreno em pelo menos 50% do perímetro. A laje da garagem sai a 1,80 m do terreno na maior parte do contorno. Ela deixa de ser subsolo, vira pavimento, e o sobrado passa a ter 3 pavimentos numa zona que admite 2.
Qual o erro mais comum com gabarito?
Conferir só uma das medidas. O projeto atende ao número de pavimentos, mas o pé-direito alto da sala, somado ao desnível do terreno, estoura a altura de fachada medida no lado mais baixo. Ou o contrário: a altura está folgada, mas o mezanino ocupa mais da metade do compartimento de baixo. Pelo glossário de Florianópolis, aí ele deixa de ser mezanino e pode passar a contar como pavimento.
Em terreno inclinado, desenhe o corte pelo lado de menor cota antes de fechar o volume. É ali que a altura costuma estourar.
Cada município define os detalhes
Nível de referência, pé-direito máximo por pavimento, o que é ático, sótão ou cobertura: tudo isso é regra local, e a consulta de viabilidade do lote é o ponto de partida. O que a prefeitura confere no protocolo está no guia de aprovação de projeto na prefeitura. Em Florianópolis, a pré-checagem do Plano Diretor no modelo confere o número máximo de pavimentos da zona e diz o que não deu para checar, sem substituir a análise da prefeitura.