Estudo de viabilidade de terreno: roteiro, potencial construtivo e o que entregar

O estudo de viabilidade de terreno é o trabalho que mais evita prejuízo para o cliente e menos é cobrado pelos escritórios. Ele responde, antes da compra do lote ou do primeiro estudo, se o que o cliente quer cabe ali: o uso é permitido, quanto dá para construir, em que altura, com que restrições, a que custo de terraplenagem. Este guia traz o roteiro completo, o cálculo do potencial construtivo com um exemplo e o que entregar ao cliente.

Ele usa a leitura de parâmetros explicada em plano diretor e zoneamento e alimenta o guia de etapas do projeto de arquitetura, em que a viabilidade aparece antes do estudo preliminar.

O que é estudo de viabilidade, segundo a norma

A ABNT NBR 6492:2021 trata três etapas antes do estudo preliminar:

Etapa	Sigla	O que produz
Levantamento de dados	LV-ARQ	plantas cadastrais da vizinhança, levantamento planialtimétrico, dados ambientais, urbanísticos e legislativos, fotos
Programa de necessidades	PN-ARQ	organograma funcional e planilha de ambientes com áreas mínimas
Estudo de viabilidade	EV-ARQ	estudos volumétricos, plantas e cortes esquemáticos de implantação, e planilha de áreas construídas, livres e permeáveis

A norma define o estudo de viabilidade (5.3.1) como “o conjunto de informações gráficas e escritas capaz de subsidiar ou embasar as decisões sobre eventuais opções formais que atendam ao programa de necessidades”. Na prática, o escritório costuma entregar as três juntas, com o nome de estudo de viabilidade.

Roteiro do estudo de viabilidade

1. Situação legal do imóvel

• Matrícula atualizada: titularidade, área, medidas, confrontantes, ônus (hipoteca, penhora), restrições do loteamento averbadas.
• IPTU e cadastro municipal: área cadastrada e uso declarado.
• Divergências: área da matrícula diferente do levantamento muda a base de todos os índices e pode exigir retificação.

2. Levantamento físico

A NBR 6492 pede, no levantamento (5.1.1), planta planialtimétrica com curvas de nível a cada metro, corpos d’água, árvores, construções existentes, postes, drenagem, divisas de matrícula, áreas de preservação e servidões, além das edificações vizinhas em planta, corte e elevação. Sem topografia, o estudo de volume é chute: um lote com 3 m de desnível muda implantação, acesso de veículos e custo de contenção.

3. Legislação incidente

Os dados legislativos que a norma lista (5.1, documentos escritos) são o núcleo da viabilidade:

• restrições de uso;
• taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento;
• gabarito;
• alinhamentos, recuos e afastamentos;
• exigências específicas de prefeitura, Corpo de Bombeiros, concessionárias e patrimônio histórico.

Ache a zona e leia a tabela, como mostra o guia de plano diretor e zoneamento. Some as camadas sobrepostas: tombamento e área envoltória, área de preservação permanente, melhoramento viário, faixas não edificáveis, operação urbana. Confira se o porte ou o uso exige estudo de impacto de vizinhança, que o Estatuto da Cidade remete à lei municipal (art. 36).

4. Infraestrutura e entorno

A norma inclui nos dados urbanísticos o uso do solo e os padrões do entorno, as redes de água, esgoto, gás, energia e transporte e as condições de tráfego. Para o cliente, isso responde perguntas práticas: tem rede de esgoto ou vai precisar de fossa e sumidouro? A via comporta o acesso de garagem? Tem ônibus perto, para um uso comercial?

5. Dados ambientais

Insolação, ventos, chuva e ruído orientam a implantação. Um lote voltado para o sul, numa cidade de clima frio, muda onde ficam a sala e os dormitórios; um lote numa via barulhenta muda a posição da área íntima.

6. Potencial construtivo

É a conta central do estudo. Ela vem a seguir, com exemplo.

7. Teste do programa

Com o envelope desenhado, distribua o programa de necessidades em volume: quantos pavimentos, onde fica cada setor, quantas vagas cabem, o que sobra de área livre. É aí que o cliente descobre que a piscina não cabe com quatro vagas, ou que o terceiro dormitório precisa ir para o pavimento superior.

Como calcular o potencial construtivo

O potencial construtivo é o menor resultado entre quatro limitações:

Limitação	Conta	Resultado
Taxa de ocupação	área do terreno x TO	projeção máxima
Recuos	área entre os afastamentos	mancha edificável
Coeficiente de aproveitamento	área do terreno x CA (básico e máximo)	área computável máxima
Gabarito	número de pavimentos ou altura	volume máximo

Exemplo: lote de 12 x 30 m em zona ARP 2.4 de Florianópolis

Pelo Anexo F01 do Plano Diretor de Florianópolis, a zona ARP 2.4 tem 2 pavimentos, TO máxima de 40%, impermeabilização máxima de 60%, CA básico 1,0 e máximo total 1,4. Num lote de 360 m² sem recuo viário:

1. Projeção máxima pela TO: 360 x 0,40 = 144,00 m².
2. Mancha pelos recuos: use os afastamentos da zona e da lei. Com afastamentos hipotéticos de 4,00 m na frente e 1,50 m nas laterais e no fundo, sobra (12,00 - 3,00) x (30,00 - 5,50) = 9,00 x 24,50 = 220,50 m². A TO limita mais que os recuos.
3. Área computável: 360 x 1,0 = 360,00 m² sem contrapartida; 360 x 1,4 = 504,00 m² com outorga ou transferência.
4. Gabarito: 2 pavimentos. Com 144 m² de projeção, dois pavimentos cheios dariam 288 m², abaixo do CA básico.
5. Solo livre: no máximo 216,00 m² impermeáveis (60%), ou seja, pelo menos 144,00 m² do lote sem impermeabilizar.

Conclusão: nesse lote, quem limita é a taxa de ocupação combinada com o gabarito, não o coeficiente. Uma casa de até cerca de 288 m² computáveis, em dois pavimentos, cabe sem outorga. Os afastamentos do passo 2 são hipotéticos; no estudo real, use os da zona e confira as regras de cálculo da cidade, como o desconto do recuo viário, explicadas no guia de quadro de áreas.

Quando o CA é que limita

Em zonas de maior densidade, com gabarito alto, a conta se inverte: a projeção permitida em vários pavimentos passaria do CA, e é o coeficiente que define a área. Aí entra a decisão econômica: vale pagar outorga onerosa para chegar ao máximo? O estudo de viabilidade deve mostrar as duas hipóteses, com e sem outorga, para o cliente decidir com números.

O que entregar ao cliente

Um relatório curto e objetivo, com:

1. Resumo de uma página: pode construir? O quê, quanto, com que restrições, com que riscos.
2. Dados do imóvel: matrícula, área, situação.
3. Ficha da zona: parâmetros, com a fonte de cada um (lei, artigo, tabela).
4. Restrições sobrepostas encontradas, ou a declaração de que não foram encontradas nas fontes consultadas.
5. Potencial construtivo: a tabela de limitações, com o fator que limita destacado.
6. Estudos de volume: implantação e cortes esquemáticos, com uma ou duas alternativas de ocupação.
7. Planilha de áreas: construídas, livres e permeáveis, como pede a NBR 6492 (5.3.3).
8. Pendências: consultas a fazer (patrimônio, ambiental, concessionárias) e riscos identificados.

Quanto cobrar pelo estudo de viabilidade

A Tabela de Honorários do CAU/BR coloca o levantamento, o programa de necessidades e o estudo de viabilidade como etapas preliminares, cobradas pela modalidade de custo do serviço: horas técnicas, despesas e lucro, e não como percentual da obra. O guia quanto cobrar por projeto de arquitetura mostra como montar esse preço a partir do custo-hora. Muitos escritórios abatem o valor do estudo do projeto, se o cliente contratar em seguida.

Do estudo de viabilidade ao estudo preliminar

Quando o cliente aprova o estudo de viabilidade, o envelope e o programa testado viram a base do estudo preliminar. O Croqui é um software online para escritórios de arquitetura e interiores que transforma o modelo IFC ou DWG no pacote documental do projeto: quadros, quadro de áreas, memorial descritivo, pranchas ABNT e pré-checagem de conformidade, que se refazem a cada revisão do modelo. O estudo preliminar do Croqui parte do programa e do lote para gerar alternativas de planta, e o quadro de áreas confere TO, CA e permeabilidade a cada alternativa. O arquiteto escolhe, ajusta e responde pelo resultado.

Erros comuns em estudos de viabilidade

1. Usar a área da matrícula sem conferir o levantamento.
2. Ignorar a topografia e descobrir o muro de arrimo no executivo.
3. Ler só o CA, quando a TO ou o gabarito limitam antes.
4. Esquecer camadas sobrepostas como tombamento e APP.
5. Não registrar a fonte de cada parâmetro, o que impede revisar quando a lei muda.
6. Fazer de graça, como cortesia de venda, sem escopo definido.