Como tirar habite-se: passo a passo, documentos e o que reprova

Saber como tirar habite-se é o que fecha o ciclo da obra. Sem ele, a edificação não é regular perante a prefeitura, a construção não é averbada na matrícula e o imóvel trava em financiamento, venda e inventário. Este guia mostra quando pedir, os documentos, o que a vistoria olha, a tolerância para alterações, o habite-se parcial e o caminho até a averbação no cartório. Os exemplos com artigo de lei são do Código de Obras de São Paulo (Lei 16.642/2017), onde o habite-se se chama Certificado de Conclusão.

A definição curta está no verbete habite-se. O caminho até a obra começar está em como tirar alvará de construção, e o panorama do licenciamento, no guia de aprovação de projeto na prefeitura.

O que é o habite-se e para que serve

O habite-se é o documento da prefeitura que atesta que a obra foi concluída conforme o projeto licenciado e pode ser ocupada. Em São Paulo, o Código de Obras diz que o Certificado de Conclusão é “o documento hábil para a comprovação da regularidade da edificação”, válido com as peças gráficas aprovadas, inclusive para registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 34).

Na vida do cliente, ele serve para:

• averbar a construção na matrícula do imóvel;
• financiar, vender ou dar o imóvel em garantia;
• ligar definitivamente serviços que exigem regularidade, conforme a concessionária;
• obter licença de funcionamento para uso comercial;
• fazer inventário e partilha sem pendência.

Quando pedir o habite-se

Depois de concluída a obra licenciada por alvará de execução. Em São Paulo, o Certificado de Conclusão é emitido a pedido do proprietário ou possuidor quando termina obra de construção nova, reforma, requalificação, reconstrução, demolição, muro de arrimo ou movimento de terra licenciados (art. 33).

Não pedir tem consequência. O Código de São Paulo prevê que a edificação concluída sem Certificado de Conclusão leva à intimação do infrator para pedir o documento em 5 dias, sob pena de multa, reaplicada a cada 90 dias até a regularização, por até um ano (art. 93). O pedido suspende a fiscalização até a decisão.

Passo a passo para tirar o habite-se

1. Confira a obra contra o projeto aprovado

Antes de pedir, compare o que foi construído com o projeto aprovado: implantação, recuos, áreas, número de pavimentos, uso dos ambientes, acessibilidade. Em São Paulo, a tolerância para pequenas alterações é de até 5% de divergência entre as medidas lineares e de área do projeto aprovado e da obra executada, desde que não descaracterizem o projeto (art. 33, § 3º).

Se a diferença for maior, o caminho é aprovar um projeto modificativo antes do habite-se. Descobrir isso na vistoria custa meses. O guia de revisão de projeto mostra como registrar as mudanças feitas durante a obra.

2. Providencie as licenças complementares durante a obra

As licenças que o alvará deixou ressalvadas precisam estar prontas. As mais comuns:

• Corpo de Bombeiros: vistoria e licença de segurança contra incêndio, quando o uso e o porte exigem. É a pendência que mais atrasa habite-se de edificação comercial e multifamiliar.
• Equipamentos: em São Paulo, o cadastro de elevadores, escadas rolantes, plataformas, tanques de combustível e sistemas especiais de segurança nos sistemas da prefeitura é requisito para o Certificado de Conclusão (art. 35, parágrafo único).
• Ambiental e concessionárias: quando o licenciamento ambiental ou ligações definitivas foram condicionantes do alvará.

Peça cada uma assim que a parte da obra correspondente estiver pronta. Esperar o fim da obra para começar a correr atrás delas é o que faz o habite-se demorar.

3. Reúna os documentos

Em São Paulo, o pedido de Certificado de Conclusão leva (art. 35):

1. declaração do profissional responsável pela obra, atestando a conclusão e a execução conforme as normas técnicas e a legislação municipal;
2. documentos e licenças ressalvados no Alvará de Execução.

Em outras cidades, a lista costuma incluir também o alvará e o projeto aprovado, o RRT ou a ART de execução, fotos da obra, documentos do imóvel e do proprietário e o comprovante de taxas. Confira a lista da sua prefeitura.

4. Protocole e acompanhe a vistoria

Quando a prefeitura faz vistoria, o fiscal confere a obra contra o projeto aprovado: implantação, recuos, número de pavimentos, área, uso, acessibilidade, calçada. Esteja disponível para acompanhar e tenha o projeto aprovado impresso ou no tablet.

5. Retire o habite-se

Com o documento emitido, guarde o habite-se junto com as peças gráficas aprovadas: em São Paulo, o Certificado de Conclusão vale acompanhado delas (art. 34).

Acessibilidade no habite-se

A Lei Brasileira de Inclusão exige que a emissão do habite-se, ou documento equivalente, esteja condicionada ao atendimento das regras de acessibilidade (Lei 13.146/2015, art. 60, § 2º). Na vistoria, isso aparece como rampa, sanitário acessível, vagas e rota acessível executados conforme o projeto.

Os itens que mais reprovam são os que mudam entre projeto e obra: rampa com inclinação acima da tabela, porta do sanitário acessível abrindo para dentro, barras de apoio na altura errada, desnível na soleira. Os guias de inclinação de rampa e de banheiro acessível têm as medidas da NBR 9050 para conferir antes da vistoria.

Habite-se parcial

Em São Paulo, pode ser concedido Certificado de Conclusão parcial quando a parte concluída atende à legislação para o uso a que se destina (art. 33, § 1º). O habite-se parcial é útil em:

• edifício com mais de um bloco, em que um bloco termina antes;
• obra comercial em que o térreo vai funcionar enquanto os andares terminam;
• reforma por etapas.

A parte liberada precisa ser independente e segura: acessos, saídas de emergência e instalações da parte ocupada não podem depender da parte em obra.

Obra irregular: regularização

Se a obra foi feita sem alvará, o caminho é a regularização. Em São Paulo, o Código prevê o Certificado de Regularização para obra executada sem licença, desde que atenda à legislação de uso e ocupação do solo e ao Código vigentes no período da construção, com as adaptações exigidas (art. 36). Ele substitui o Certificado de Conclusão para todos os efeitos, inclusive cartório (art. 37), e o pedido leva documentos do imóvel, peças gráficas da edificação executada, levantamento topográfico quando necessário e declaração do profissional (art. 38).

Em edificação existente irregular que vai ser reformada, a regra paulistana é clara: o Certificado de Conclusão da reforma só sai depois de suprimida a infração (art. 33, § 2º).

Depois do habite-se: CND da obra e averbação

O habite-se regulariza a obra na prefeitura. Para a construção aparecer na matrícula, falta a averbação no Cartório de Registro de Imóveis, e ela exige a certidão negativa de débitos da obra, emitida pela Receita Federal (Lei 8.212/1991, art. 47, II).

A CND de obra certifica a regularidade das contribuições sociais da obra. Os passos:

1. CNO: a obra precisa estar cadastrada no Cadastro Nacional de Obras, de preferência desde o início.
2. Sero: o responsável faz a aferição da obra no Serviço Eletrônico para Aferição de Obras, que calcula as contribuições devidas.
3. Pagamento ou regularização do que for apurado.
4. CND: com a obra regular, a certidão é emitida; o número dela combina o número do CNO com o número de ordem da aferição.
5. Averbação: com habite-se e CND, o cartório averba a construção na matrícula.

Essa parte é normalmente conduzida pelo proprietário com o contador. O arquiteto ajuda informando a área construída correta, que precisa bater entre projeto aprovado, habite-se e aferição.

O que mais reprova o habite-se

1. Obra maior que o aprovado, além da tolerância.
2. Recuo invadido por ampliação feita durante a obra.
3. Uso diferente do aprovado (garagem virou loja, depósito virou dormitório).
4. Acessibilidade executada fora da norma.
5. Licença dos Bombeiros pendente.
6. Equipamentos sem cadastro.
7. Calçada fora do padrão municipal.

Como evitar surpresa na vistoria

O habite-se reprova o que mudou entre o projeto aprovado e a obra sem ninguém perceber. Duas práticas resolvem quase tudo: registrar cada alteração feita durante a obra e conferir a obra contra o projeto aprovado antes de pedir o documento, não durante a vistoria.

O Croqui é um software online para escritórios de arquitetura e interiores que transforma o modelo IFC ou DWG no pacote documental do projeto: quadros, quadro de áreas, memorial descritivo, pranchas ABNT e pré-checagem de conformidade, que se refazem a cada revisão do modelo. Comparando o modelo aprovado com o modelo atualizado da obra, as revisões do Croqui mostram o que mudou em ambientes, áreas e esquadrias, e o quadro de áreas mostra se a diferença ainda cabe nos índices. A vistoria e a decisão continuam sendo da prefeitura, e o atestado de conclusão, do responsável técnico.